Az elmúlt évtizedekben, de különösen az elmúlt pár évben „zöld” szempontból alaposan megváltozott a világ. A jegybankoknak, így a Magyar Nemzeti Banknak (MNB) például általában két nagy célja volt mindenhol, az árstabilitás, vagyis az infláció elleni harc és a pénzügyi rendszer működőképességének és biztonságának fenntartása. 

Aztán a zöld célok, a fenntarthatóság szép lassan a jegybankok életében is fontos lett, hiszen már gyakorlatilag nem nagyon maradt olyan alrendszere a gazdaságnak, ahol a szereplők ne ismerték volna fel, hogy amennyiben nem vigyázunk a környezetünkre, akkor az mindenféle káros hatással jár az üzletre is.

Az MNB gyorsan lépett

A Covid egy kicsit azért veszélyeztette is ezt a folyamatot. Hirtelen fontosabb lett a biztonságos csomagolás, így az egyszer használatos műanyagok elleni harc ideiglenesen zárójelbe került. Fontosabb lett a távolságtartás, elfelejtettük a tömegközlekedést és visszaültünk az autókba. És annyira szerettük volna újra a fellendülést, hogy a mentőcsomagok rosszabb esetben elhomályosították a karbonsemlegesség céljait.

Ám a Magyar Nemzeti Bank megpróbálta a két célt, vagyis a gazdaság újraindulását és a zöld szempontokat párhuzamosan segíteni, így Európában elsőként, a meglevő mandátumai mellé kapott egy újat, a fenntarthatóság szolgálatát. Ebbe aztán sok minden beletartozhat, az MNB saját ökológiai lábnyomának csökkentése, a zöld példamutatás, a pénzügyi rendszer átalakítása ösztönzéssel, ajánlásokkal, vagy akár konkrét szabályozással.

A zöld lakáshitel

Minden nagy cél szolgálata alapvetően a konkrét lépések sikerességén múlik. Ezért a jegybank rögtön cselekvésre szánta el magát, részben ő maga is vásárol zöld kötvényeket, részben a korábbi Növekedési Hitelprogram (NHP) paramétereivel bevezetett egy zöld lakáshitelt.

Miről is van szó? Az MNB azt fájlalta, hogy amikor a kereskedelmi bankok döntenek egy-egy lakáshitelről, akkor sok mindent vizsgálhatnak, a kamatkörnyezetet, futamidőt, a kamatperiódust, az ingatlan értékét, az ügyfél fizetőképességét, de eddig nem bukkant fel a szempontrendszerben az, hogy maga a lakás, vagy ház mennyire lesz klímabarát.

A Zöld Otthon Program azonban ezen szeretne változtatni és kifejezetten az ilyen (legalább BB minősítésű), vagyis kedvezőbb energia-hatékonyságú otthonok megvásárlásában segít.

A feltételek

Ahogy a jegybank vezetői rámutattak, a magyar lakáspiacon jelenleg csak a lakások 2,5 százaléka felel meg azoknak a magasabb energiahatékonysági követelményeknek, amelyek hamarosan már kötelezőek lesznek.

Fontos megjegyeznünk, hogy a Trendo ingatlanjai ezeket a feltételeket kivétel nélkül teljesítik. A mi koncepciónkban kiemelten hangsúlyos kérdés az energiahatékonyság, a takarékosság, a zöld felületek, legyenek azok teraszok, tetők, vagy kertek.

Az MNB a maga célzott (dedikált) hitelprogramjával az ilyen lakások megépítését, vagy megvásárlását támogatja. A hitelt a lakossági vevők vehetik majd fel, a cégek, így a fejlesztők közvetlenül nem, és a tervek szerint a program már 2021 októberében megnyílik, összesen 200 milliárd forint értékben és a keret kimerüléséig tart. Egy ügyfél legfeljebb 70 millió forint értékben vehet majd fel hitelt, és a maximális futamidő akár 25 év is lehet.

A kamat

És mi ebben a vonzerő? Természetesen a mérsékelt kamat, vagyis a hitel ára. A korábbi NHP-programnak megfelelően, az MNB itt is azzal támogat, hogy ő maga nem kér kamatot a pénze után. Azt 0 százalékon adja oda a programot levezénylő kereskedelmi bankoknak, amelyek maguk is csak limitált (2,5 százalékos) kamatot szedhetnek az ügyfelektől. 

Ez már most is kedvező, de a jelen folyamatai, vagyis a korábbinál magasabb infláció és az emelkedő kamatkörnyezet időszakában egyre előnyösebb lehet az igénybevevőknek.

Érdemes hát tájékozódni, mert amikor elindul a program, az hiába lesz igen méretes, hiszen a teljes magyar GDP (nagyságrendileg 50 ezer milliárd forint) 0,4 százalékáról van szó, könnyen kimerülhet. A 200 milliárd forintos összeg magas, de azért az a tapasztalat, hogy ahol ajándékot osztanak, ott gyorsan nagy sor szokott kialakulni.

Lesz-e vajon folytatás? Talán igen, de mindezt ma még nehéz megítélni. A vállalásokból látszik, hogy az MNB komolyan veszi, hogy a gazdaságban, így a pénzügyi rendszerben is kötelező elem lesz a fenntartható növekedési pálya, illetve a környezeti feltételeket figyelembe vevő hozzáállás, ám a jegybank gondolkodásában már megjelent az óvatosság is, a hűtés, így biztosra nem lehet venni, hogy majd újabb forrásokat engednek rá a jó programra..

A jövő

Az MNB mindenesetre láthatóan szeretne ehhez a nagy kihíváshoz a saját eszköztárával is hozzájárulni. Nem kis feladatról van szó. A Világbank szerint másfél évtized alatt globálisan szinte felfoghatatlan mértékű, 90 ezer milliárd dollárnyi beruházásra van szükség. Magyarországon becslések szerint 2030-ig 9 ezer milliárd forint, 2050-ig 25 ezer milliárd forintnyi olyan invesztíció kell, amely közvetve, vagy közvetlenül, de a klímacélok elérését szolgálja.

Ezeknek a lépéseknek mindenre ki kell terjednie, az áramtermelésre, a közlekedésre, a fűtési rendszerekre, az iparra és a mezőgazdaságra, természetesen a magyar lakosság ingatlanjai is óhatatlanul részesei lesznek a nagy programnak.

Az MNB ebben szeretne éllovas lenni, sok célja van, így a fogyasztói szemléletformálás, a klímatudatosság általános erősítése, a legjobb nemzetközi gyakorlatok figyelése és meghonosítása a pénzügyi rendszerben, Annak pedig, aki ennek a nemes célnak lakásvásárlói oldalról a haszonélvezője szeretne lenni, nem érdemes majd késlekednie. Ismételjük, a Trendo lakásai minden előírt kritériumnak megfelelnek.

A Zöld otthon Program októbertől, akár a Trendo-val is! bejegyzés először TRENDO-én jelent meg.

Három nagyon fontos hatást lehet látni az elmúlt pár hónapos időszakban az építőiparban.

1. Az alapanyagárak, az energiaárak és a munkaerőköltségek egyszerre nőnek és egyszerre váltak nagyon ingataggá.
2. Azok a beszállítók, akik most kicsit is hosszabb távra kötelezik el magukat, tartanak a további változásoktól, így jelentős biztonsági puffert építenek be a középtávú árajánlataikba.
3. A trend szinte biztosan tartós lehet, így a nagyrészt már elkészült új lakásokhoz képest a kisebb készültségi fokú lakásoknál érdemi áremelkedés várható.

Mi ennek az oka?

A hírekben sokat lehet olvasni bizonyos anyagok drasztikus áremelkedéséről, vagy a hiányjelenségekről. Mi mindezt a bőrünkön is érezzük, és egyelőre azt sem látjuk, hogy egy átmeneti turbulencia után majd lenyugszik a helyzet és minden visszatér a normál kerékvágásba.

Ha ugyanis belegondolunk, és ránézünk a nemzetközi és a hazai gazdasági környezetbe, akkor kijelenthetjük, hogy az építőipari alapanyagok iránt valójában a járvány alatt sem szűnt meg a kereslet, sokan például a kényszerű otthonlétet használták ki kisebb felújításokra. Ám, amióta a világgazdaság újra fellendült, újabb, „visszatérő” ágazatok is bejelentkeztek a fáért, az acélért, a fémekért.

Magyarországon eközben az állami lakásfelújítási támogatások rendszere is jelentős és tartós keresletet generál bizonyos anyagok iránt. Abban azért talán bízhatunk, hogy az ellátási láncok, a kereskedelem zavarai részben átmenetiek, a konténerek magas árai csökkenhetnek, a leégett üzemek, a nehezebben újrainduló fűrésztelepek, építőanyag-gyártók újra felveszik a ritmust. A nagy rendszer megint megtalálhatja az egyensúlyi helyzetét, de mintha valóban mégis lenne egy trendforduló.

Hiánygazdaság és túlkínálat

Nyugat-Európa és az Amerikai Egyesült Államok évszázadok óta, de a régiónk is három évtizede piacgazdaságként működik. Megszoktuk, hogy szinte mindenből nagy a kínálat, mindenki el szeretne adni nekünk valamit, élelmiszert, szolgáltatást, szabadidős programot, akár lakást is. A piacon a fogyasztó, a vevő lehetett a király. 

Ám valójában, még a legstabilabb versenyhelyzetekben is, ha valami megzavarja a piacgazdaságot, legyen az világháború, természeti katasztrófa, egészségügyi járvány, rögtön kialakulhatnak olyan hiányjelenségek, szűk keresztmetszetek, ahol hirtelen sokkal jobban felértékelődik, ha valami egyáltalán elérhető, beszerezhető. Ezek a zavarok a fejkvóták, a jegyrendszerek, az exportkorlátozások időszakai.

Most valami ilyen tapasztalható az építőanyagok világában, nem pusztán érdemi drágulással, de olykor súlyos alapanyaghiánnyal is lehet találkozni. Előfordul, hogy egy külföldi nagy vevő nemcsak Magyarországról, de akár egész Európából kiszippantja a fa, a fém, vagy az acélalapanyagokat, esetleg az egészségügy élvez jogos prioritást a versenyfutásban egy-egy szigetelőanyag-, vagy éppen maszkgyártáshoz is alkalmas anyagért.

Hogyan érint ez minket, hogyan érinti ez Önt?

Ebben a helyzetben egy valami biztosan naivitás, az, hogy ki lehet szűrni a globális árhatásokat az életünkből. Amikor többszörösére nő az olaj, az áram, a földgáz, a fa, az acél, vagy akár bizonyos műanyagok ára, akkor nem gondolhatjuk, hogy ez nem gyűrűzik be a lakásárakba, de akár az alapanyagok, a szállítás és az áram költségein keresztül a kifli, a tej, a bútor és minden más árucikk árába.

Mi a Trendónál az elmúlt hónapokban azt tapasztaltuk, hogy az alapanyagárak drasztikus emelkedése az építőiparban is minden szegmenst érint, de talán leginkább a fémipari termékeket. 

Mivel a Trendo két nagyobb futó projektje már éppen a végső stádiumban tart, és a befejező munkálatokra is már vannak élő szerződéseink az alvállalkozókkal, elmondhatjuk, hogy rövid távon és közvetlenül az alapanyagár-növekedés csak limitáltan érintett minket. 

De mindez itt lesz velünk a jövőben is

Ám, a „nincs” az tényleg nincs. Ha az alvállalkozóink azt jelzik számunkra, hogy olyan alapanyaghiány lépett fel, hogy veszélyben vannak a korábbi vállalási határidők, vagy a leszerződött áron már képtelenek befejezni az adott munkát, akkor nem csukhatjuk be a szemünket. 

Vannak természetesen jogi kötöttségek is, de valójában nekünk is az az érdekünk, hogy közös megoldást találjunk, a realitásokhoz illeszkedve tárgyaljunk a szerződésmódosításokról. Ha ugyanis a mostani földcsuszamlásszerű változások velünk maradnak, ahhoz mindenki, lakástulajdonos, potenciális vevő, kivitelező, beruházó előbb-utóbb alkalmazkodni kényszerül.

A hiányjelenségek egyik következménye a megnövekedett költségszint. A másik, elkerülhetetlen hatás az alapanyaghiány. Ha a változékony piacon az építőipari beszállítók nem tudják tartani a határidőket, vagy egyáltalán nem tudnak határidőt vállalni. akkor a korábbi mechanizmusok megváltoznak, a projektek tervezhetősége veszélybe kerül. Ilyenkor a munkafolyamatok egymásra épülése miatt a véghatáridő is kitolódik, ami további kellemetlenségeket vagy akár szerződésbontást is jelenthet a vevők részéről.

Vevői lehetőségek

A vevők oldaláról is csak látszólag egyszerű a helyzet. Azt ugyan mindenki megteheti, hogy amennyiben csalódik egy kivitelezőben, vagy egy nagy projekt gazdájában, akkor elhagyja, felmondja a szerződést, de akinek valóban egy lakáshelyzetet is meg kell oldania, annak azt is tudnia kell, hogy a váltás, a helyettesítés most nem tűnik egyszerű megoldásnak.

Az alapanyagárak emelkedése és az anyaghiány mindenkit érint, ezt valamiképpen mindenkinek kezelnie kell. Mivel az összetett probléma még nem merült fel olyan régen, hogy a piac teljes mértékben kidolgozza a működőképes válaszlépéseket, a kezelési lehetőségeket, ma még nincsenek általános gyakorlatok.

Sokan kivárnak, reménykednek, abban bíznak, hogy a jelenlegi állapot csak átmeneti lesz és az alapanyaggyártók be tudják hozni a járvány miatti kiesést, utolérik az igényeket. 

A Trendo a futó projektjeinknél a fent említett kooperációs hozzáállással és mérsékelt kitettséggel, a jövőbeli fejlesztéseknél pedig a minél pontosabb piackutatással próbálja minimálisra csökkenteni a kockázatokat és így a jövőbeli veszteséget. 

Eddigi tapasztalatunk alapján azonban a bevezetőben említett tendenciákat tapasztaljuk. Vagyis a kivitelezők érthető módon a szerződésekbe több rugalmasságot és annak hiányában nagyobb tartalékokat szeretnének beépíteni. A most induló projekteknél a beruházói költségek növekedésével, és így az új lakáspiac áremelkedésével számolunk.

A Nőhetnek az új lakások árai: a magas alapanyagárak miatt a kivitelezők nagyobb pufferrel adnak árajánlatot bejegyzés először TRENDO-én jelent meg.

Van abban valami fantasztikus, ahogyan az élet utat tör a legzsúfoltabb belvárosban is. Lehet, hogy a gyengébb idegzetűek felvisítanak, ha a lakóházakban, a parkolókban, a belső udvarokban nyestet, madárfészket csótányt, egeret, hangyabolyt találnak. Ezek közül nem mindegyik öröm, de mégis van abban valami felemelő, amikor nem is értjük hogyan, de a betontengerben is élet bukkan fel, amikor a járdák találkozásánál, az aszfalt közepén kicsírázik egy növény.

A Trendo 11 Lakópark ugyan nem a betontengerben található, de mégis a Belvárosban, viszont a park úgy lett kialakítva, hogy tényleg minden lakáshoz tartozhasson egy kis természet.

Zöld-ség

Jelenkorunk nagy társadalmi változásának, a zöld forradalomnak sok területe van: megújuló energia, elektromos közlekedés, körforgásos gazdaság. A makrofolyamatok mellett saját életünkben is megjelenik: környezettudatos, energiahatékony háztartást építünk, bioélelmiszereket fogyasztunk, természetközeli életre vágyunk. Emellett még arra is áldozzunk, hogy bevigyük a négy fal közé a növényvilág szépségeit. Szeretjük a zöld tereket, legyenek azok közterületek, vagy közös magánterületek, esetleg a saját lakásunk, teraszunk, tetőnk.

Van, aki sok virágot vesz és elhelyezi a lakásban, másnak lehetősége nyílik kertes házba költözni, jellemzően egy kicsit arrébb a város szívétől és van, akinek módja nyílik zöld terasz, vagy tetőkert kialakítására.

Mielőtt azonban beleélnénk magunkat ebbe a „kert a tetőnkön” hangulatba, a szabadtéri grillezés, a városon belüli visszavonulás, a békés sziget megélésének lehetőségébe, érdemes realistán, belső-építészi szempontok szerint is gondolkodni. Az ilyen terek kialakításában előre talán nem is látható rizikófaktorok is jelentkezhetnek:

• Mennyire lesz majd szeles a tér?
• Mennyire bírja a szerkezet a súlynövekedést?
• Bírják-e a burkolatok az öntözést?
• Mennyire szűrhető ki a zaj és a por egy kis zöld szigeten?
• Mennyi időnk lesz gondozni a kialakított kertet?
• Van-e olyan családtag vagy ismerős, akire rá merjük bízni a locsolást egy hosszabb nyaralás alatt is?

Legyünk realisták, nem fogunk 100 éves platánokat nevelni a tetőn. A födém teherbírása is kérdés, a gyökérzet, a földmennyiség behatárolja lehetőségeinket. Ennek tudatában kell a növényeket választani, a növényekhez már nehezebb hozzáigazítani utólag a szerkezetet. A napjárást, és a széltől való védettséget a Trendo11 esetében a tervező garantálja: úgy vannak kialakítva a lakások, hogy két oldal felől mindig szélvédettek.

Ezen kívül nem a tűző napon kell „aszalódjanak” a kertbe választott növények, hanem árnyékosabb napszakok is vannak. Így a tetőkert a Trendo11 setében nem csupán hangzatos reklámfogás, hanem vaódi, funkcionális plusz, olyan, ami a későbbiekben is megkülönbözteti majd a lakást, egy esetleges továbbértékesítés alkalmával.

A Egy csipetnyi természet a negyediken: zöld tetők, tetőkertes teraszok bejegyzés először TRENDO-én jelent meg.

A teljesen logikus piaci reakció szerint igen, hiszen nem mindegy, hogy valami 127, vagy 105, az utóbbi határozottan kevesebbnek tűnik. Ráadásul a lakásépítések piacán eleve egy furcsa, kettős piaci helyzetet segít feloldani az új adózás. Egy ideig egyszerre voltak jelen a piacon az 5 és a 27 százalékos adózású lakások.

Ha azonban a mostani környezeti tényezőket is figyelembe vesszük, talán az a reálisabb válasz, hogy csökkenést tapasztalhatunk, de több okból sem jelenik ez meg teljes mértékben a végső fogyasztói árban. 

• Elszálltak a világpiacon az építőipari alapanyagárak.
• Itthon komoly keresletet ébreszt a sok lakástámogatási (hivatalos nevén otthonteremtési) támogatás.
• Ráadásul olyan felújítási dömping indult, hogy a különböző mesterek, vagyis az újépítésű piac humánköltsége is gyorsan tart felfelé.
• A lakáspiacon is megjelent a klímakérdés, ezúttal nem a légkondikra gondolunk, hanem arra, hogy a szigorodó energetikai, energia-hatékonysági előírásoknak is drágábban lehet csak megfelelni.

Akkor hiába az egész?

Természetesen szó sincs róla, az adócsökkentés mindig kedvező. A helyzet talán úgy értékelhető, hogy egy igazán erős lakáspiaci áremelkedést segít megfogni az adóemelés, ráadásul úgy, hogy az a Covid utáni gazdaság fellendülést is támogatja. Az sajnos egy szerencsétlen véletlen, hogy a hazai piacon a kereslet erősítése éppen leterhelt mesterek és magas, mi több, tovább emelkedő alapanyagárak mellett következik be.

A magyar gazdaság szeretné megnyerni a covid utáni időszakot. Hatalmas mentőcsomagokkal, európai forrásokkal, lakáspiaci intézkedésekkel szeretnénk a gyorsan kilábaló országok közé tartozni.

Vagyis most nem jellemzőek a megszorítások, még nem történnek érdemi intézkedések a gazdaság hűtésére, a hiány csökkentésére, nincsenek nagy adóemelések. 

Helyette a kormány élénkíti a keresletet, amit a lakáspiacon áfacsökkentésben, illetékmentességben, támogatott hitelekben és lakásfelújítási támogatásban is láthatunk. Mindez valóban sokaknak ad lökést az első lakás megvásárlásához, vagy akár a szintugráshoz, de ahol ennyi eszköz segíti a keresletet, ott természetesen az árak is emelkedhetnek.

Ugyanakkor az, hogy az új építésű ingatlanok vásárlására vagy építésére az eddigi 27 százalékról, kedvezményes 5 százalékra csökkent a forgalmi adó, mindenképpen olyan segítség, amely úgy támogatja a keresletet, hogy maga a lakásár nem nő.

Hogy mi lesz ezeknek a hatásoknak az eredője? Természetesen ez még nyitott kérdés, de azért nagyon nem érdemes arra tenni a téteket, hogy most előbb az új lakások piacán, majd azt követve a használt lakások piacán is csökkennek az árak, de az áremelkedés vitorlájából egy időre talán kifoghatja ez a változás a szelet, vagy legalább a szél egy részét.

Leegyszerűsítve, ahol már átadásra kész a lakás, vagy a ház megépítése, ott az áfa csökkentése valóban jelenthet árcsökkentést. Ám, ahol még folyamatban van az építés, ott a gyorsan dráguló anyag- és munkadíjak árfelhajtó hatását tudja csak letörni.

A pontos feltételek

Minden adózással kapcsolatos cikk örök jó tanácsa, hogy annak, akit majd a pénztárcáján keresztül érint egy adóváltozás, érdemes alaposabban is utánajárni a részleteknek, nehogy valamit félreértsen. A fő pontokat az alábbiakban kiemeljük:

1. Az áfa mérséklése 2021. január 1-től lépett hatályba, azokra a lakásokra vonatkozik, amelyek 2022. december 31-ig végleges építési engedéllyel rendelkeznek.
2. A lakások kifizetése ugyanakkor a fenti feltétel teljesülése esetén, 2026. december 31-ig kitolódhat, vagyis 5 százalékos áfát kell csak fizetni a 2023. január 1. és 2026. december 31. közötti részletekre is.
3. Az adócsökkentés segíti a tavaly megvett új építésű lakás idei részleteit is, de nem lehet a már megfizetett (27 százalékos adóval kalkulált) részletek adókülönbözetét (a 22 százalékot) visszaigényelni.
4. A programnak nem célja a luxusingatlanok támogatása sem, ezért az 5 százalékos áfa csak a 150 m2 alapterületnél kisebb új lakásokra és a 300 m2-nél kisebb alapterületű új házakra érvényes.

Fenti pontok alapján nagyjából kirajzolódik a törvényalkotói szándék, ugyanakkor a pontos részletek tekintetében lehetnek határesetek. Akár abban, hogy melyik részletre vonatkozik a 27 és melyikre az 5 százalékos áfa, de még az is képlékeny lehet, hogy pontosan mi minősül új építésnek.

Itt már tényleg érdemes lehet konzultálni, tájékozódni, de az olyan lakás, amit korábban még nem vettek használatba, amelynek a vevő az első rendeltetésszerű használója, vagy, ahol még nem telt el két év a használatbavétel után és megtörténik az értékesítés, szóval ezek mind megfelelnek az „új” kritériumának.

A házaknál is valahogy így kell gondolkodni. Az építés alatt álló házak biztosan megfelelnek a kritériumoknak, de a kész családi házak is, ha a használatbavételi eljárás még folyamatban van.

A Öröm az áfacsökkentés, de a lakásárak aligha zuhannak bejegyzés először TRENDO-én jelent meg.

Gondolja végig néhány régóta ismert barátjának a helyzetét, tudja, hogy a cimbora hány lakásban lakott már élete során? Az átlagos szám talán 4-5 lehet, de vannak olyanok, akik egész életüket egyetlen, jellemzően generációkon átívelő nagyobb élettérben töltötték el, nyilvánvalóan változó pozícióban, gyerekként, felnőttként, jó esetben nyugdíjasként. De mindenki ismer olyan „vándormadarakat” is, akiknek mintha a lételeme lenne a költözés, a levegőváltozás, akik rendezetlen családi viszonyok, vagy pusztán a mozgási vágyuk miatt szinte minden évben más helyen laknak.

Generációk együtt

Főleg az ötvenes-hatvanas években (sokunk szüleinek, nagyszüleinek első lakásügyei idején) még teljesen bevett megoldás volt, hogy amikor „kirepült” a gyermek, vagyis megházasodott, az addig is otthon lakó leány, vagy fiú odahozta a kedvesét. Egy 100 négyzetméteres lakás egyetlen szobáját tudta az ifjú pár birtokba venni, ahova hamarosan megérkezett az első gyermek is. 

Mindenki belegondolhat, hogy mennyire romantikus a sorban állás a fürdő, vagy a vécé előtt, ifjúházasok esetében a kellő intimitás megteremtése is kiemelt jelentőségű (lett volna), de a kényszer olykor nagy úr. Akik pedig együtt maradtak és bírták a gyűrődést az anyóssal, egyszer aztán megörökölték a lakást. Aki több generáción keresztül birtokon belül maradt, az akár egy egész életet egyetlen ingatlanban élhetett le.

Futballcirkusz

Érezzük, hogy nem egy ideális állapot, de talán azt sem tartjuk komfortosnak, ha valaki állandóan vált, mert az is egy nagy macera. Vegyük a példáinkat a teljesen nemzetközivé vált futballvilágból: ha valaki 15 évig focizik különböző nemzetközi csapatokban, majd 20 évig edzősködik a globális porondon, az könnyen kényszerülhet évente, kétévente váltani.

Bora Milutinović szerb edző csak a válogatottak közül irányította Mexikó, Costa Rica, az Egyesült Államok, Nigéria, Kína, Honduras és Jamaica csapatát, emellett mindenféle klubot is, de már a játékospályafutása is nagyon nemzetközi volt. Nem sok helyen melegedhetett meg alatta az ülőke. De a mi Vadócz Krisztiánunk is ilyen, tényleg megjárta Tolnát, Baranyát, de Hongkongot, Indiát és Ausztráliát is, most éppen Uruguayban profiskodik. Az ilyen emberek, életük során akár 30-40 lakásban is élnek.

Az átlagos életút

A legtöbb ember élete azért természetesen e két szélsőség között csordogál.

Gyerekként is számít, számított, hogy mennyi a hely a családnak, jönnek-e a testvérkék, hol dolgozik apu-anyu. Magyarország legendásan nem mobilis hely, de az Egyesült Államokban például simán ezerkilométereket költözik évente a család egy-egy munkaajánlat kapcsán. Újabban Magyarországon is egyre inkább realitás, vagy éppen kényszer például a külföldi munkavállalás, de például az ipari parkok legjobban megbecsült mérnökei is most már bátrabban költöznek Győrből Debrecenbe, Miskolcról Kecskemétre az állandó ingázás helyett.

Aztán jönnek a saját felnőttkori életszituációink, vagyis az egyetemi évekre, vagy közvetlenül utána esedékes kirepülés: kolesz, albérlet, majd az anyagi gyarapodás, a megállapodás és a családalapítás révén az első saját. Aztán jó esetben bővül a család és bővülnek az anyagi lehetőségeink, és ahogy érkezik a több gyermek, jöhet a nagyobb ingatlan, több szobás, kertkapcsolatos lakás. És végül van egy visszahúzódás, megbékélés, lecsengés, ki hogy nevezi, és az életvégi helyzetekre is indokolt lehet a változás: egy kisebb lakás.

Hogy lehetne ennyiszer váltani?

Nem is kérdés, hogy minden életszakaszhoz másra van szükség, és nem is kérdés, hogy mindig, mindenhez nem lehet azonnal alkalmazkodni. 

Egy szinglinek, vagy egy fiatal párnak dominálhatnak a hangulati elemek, a belváros közelsége, a helyek, a nyüzsi, otthon egy kis terasz, egy jó zúg a városban. 

Más a helyzet, ha jönnek a gyerekek. Gondolkodjunk akár a szüleink, akár szülőként a saját fejünkkel: amíg egy családban még kicsik a gyerekek, addig a kert, a jó levegő, a tágas tér a meghatározó, aztán, ahogyan nőnek, már számít a település, a közeli suli, megint nőnek egy kicsit, szempont lesz a jó egyéni tömegközlekedés iskolába, különórára, buliba.

De mi van, ha belebolondulunk egy kutyába és megint felértékelődik a külváros, az agglomeráció, a kertkapcsolat. És ahogy egy kapcsolat elején még a nagy, tágas közös légtér a jobb, később viszont, ha önállósodnak a gyerekek, akik ráadásul különneműek, felértékelődik a több külön helyiség.

Ezer egyéb hatás

És ez még csak egy teljesen átlagos életszituáció, de millió más helyzet jöhet, az idősebb generáció megbetegszik, lehet hol elszállásolni és ápolni a nagyit. 

Külön blogbejegyzést is érdemelne, hogy milyen módon képes a külső környezet is befolyásolni a lakásszükségletet. Ha covid van, akkor nem olyan fontos már a távolság, mert a home office miatt nincs annyi napi utazás, viszont felértékelődik a tér és megint csak a lezárható, elszigetelhető, egymást nem zavaró helyiségek.

Mindenre nem lehet reagálni

A kismillió változásra nem könnyű azonnal reagálni, anyagi kereteink is megszabják, hol verünk sátrat. Ráadásul a legtöbbünk életében változások vannak, olykor fel és olykor le. Ahogy a bajorok mondták: „sörre bor – mindenkor, borra sör – meggyötör.”

Ez a mondás ugyanis eredetileg nem az italok keverésének élettani hatásáról szóló mondás volt, hanem azt jelentette, hogy jobb felfelé lépni, mint visszafelé. A bor anno a módosabb polgárok itala volt, a sör pedig inkább a szegényebbeké. Sörről borra váltani presztízsértékű volt, onnan visszaszokni, csalódás.

Megoldások széles tárháza

Na de miként alkalmazkodhatunk egy életút során? 

• Vannak lakáson belüli megoldások: leválasztások, egybenyitások, galériázás, helyiségek funkcióváltása. 
• Vannak családon belüli megoldások: ilyenkor az egymást segítő családtagok az igények szerint cserélgetnek, például a gáláns szülők felajánlják, hogy a gyermekeik a családjukkal beköltözhetnek a nagyobba és a szülők levonulnak onnan, ahol egy fél életet leéltek.
• De olykor lépni kell, költözéssel, vagy a szomszédtól kell megvenni egy szobát. 

És valamiképpen mindig lehet simítani is az élethelyzeteket, ott az „időgép”, azaz a lakáshitel. Elég furcsa lenne, ha egy élet megtakarításaiból jutnánk csak el a nagy lakáshoz, pont akkor, 65 évesen, mikor már arra nincs akkora szükségünk. A lakáshitel arra jó, hogy egy élet megtakarítási potenciálját egy kicsit már hamarabb is élvezhessük. 

Mi pedig azt tudjuk ígérni, hogy a legkülönfélébb élethelyzetek esetében is állunk rendelkezésükre. Rendkívül sokféle méretben kínálunk lakást az egyedi igényeknek megfelelően. Sokszor ugyanis már az is nagy segítség a változó élethelyzetekben, ha a környéken tudjuk megoldani az új lakást.

A Hány lakásban lakunk egy élet alatt? bejegyzés először TRENDO-én jelent meg.

Magyarország népessége kb 40 éve folyamatosan fogy. 1980-ban még átmeneti erősödés után 10,7 millió fővel érte el lokális csúcsot. Persze az első világháború előtt 18 millió fő felett is volt Magyarország népessége. Most már csak 9,77 millióan vagyunk, ami évente 25 ezres átlagos csökkenésnek felel meg. Most egyébként éppen egy kicsit kedvezőbb a trend, volt olyan év, amikor 40 ezernél is többel fogyott a magyar, az elmúlt években azonban már 10 ezer fő alatt volt a fogyás.

Talán a migráció?

Felmerülhet a kérdés, minek kellenek új lakások egy fogyó népességnek? Hiszen ha 10,7 millió ember elfért valahogy az ország területén, akkor gondolkodhatunk úgy, hogy csak be kell költözni a meglevő lakásokba és a népességfogyás miatt még „szellősebben” is leszünk.

Esetleg indokolhatná az igények növekedését a bevándorlás-kivándorlás egyenlege. Vagyis, ha azt tapasztaljuk, hogy sok külföldi jön be az országba, a környező országok magyarságából, vagy esetleg távolabbi országok diákjaiból, munkavállalóiból, bevándorlóiból, akkor az lehet talán magyarázat.

Nos, Magyarország esetében ez sem indok, hiszen 1980 és 2021 között, bár valóban színesebb lett a magyar társadalom és nagyon sok környező országban élő magyar próbált szerencsét az anyaországban, ez az időszak együttjárt az uniós határnyitással, egészen biztosak lehetünk abban, hogy a kétszáz-, háromszáz-, akár négyszázezer magyar, aki Bécsben, Londonban, vagy éppen Münchenben próbált szerencsét nagyobb szám, mint amennyien hozzánk érkeztek.

Lakásépítés egykor és most

Az 1990-es rendszerváltás előtt évente 45-50 ezer lakás épült. Akkoriban még a népességgyarapodást, urbanizációs folyamatokat kellett kiszolgálni új ingatlanokkal. Azelőtt több generáció együttélése volt jellemző, és az is megesett, hogy akár idegen családok, eltartottak éltek közös fedél alatt. Ezeknek a háztartásoknak a felbomlása is igényként jelentkezett. 

A rendszerváltás után ez a lendület apadt, sőt a 2008-as ingatlanválság utáni hitelpiaci és ingatlanpiaci összezuhanásban annyira kifulladt, hogy pár évig még 10 ezer új lakást sem építettek. 

Ökölszabályként azt lehet mondani, hogy ha a magyar lakásállomány most 4,5 millió, akkor évente 30 ezer új lakásra van szüksége a piacnak az állomány minőségének legalább a megőrzéséhez.

Erős évek után

Az elmúlt években egyébként viszonylag szépen nőtt az új lakások mennyisége.

A Központi Statisztikai Hivatal (KSH) adatai szerint 2020-ban 28 208 új lakás épült, 34 százalékkal több, mint egy évvel korábban. 

https://www.ksh.hu/docs/hun/xftp/gyor/lak/lak2012.html

Mit jelent ez az említett 30 ezer új lakás, mint minimumkövetelmény? Ez nem sok, a meglévő állománynak kevesebb mint 1 százaléka. Kalkulálhatunk úgy is, hogy ilyen ütemben egy-egy lakás csak 100, de inkább 150 évente cserélődik csak le egy újra. Belátható, hogy az évi 30ezres bővülés messze van attól, hogy lakáspiaci buborékot kiáltsunk, természetes cserélődésnek, minőségi változásnak is szerény.

A legtöbb új lakás természetesen Budapesten épül, a főváros azonban nem múlja felül a vidéket ahhoz képest, hogy a lakosság tekintetében miként állnak az arányok. Vagyis nagyon erős trendnek nem nevezhető a „vízfejű főváros” dominanciája és besűrűsödése sem. 

A többi város közül Debrecen, Győr és Szeged emelkedik ki, ami természetesen szintén a népességgel függ össze, mérete alapján talán Miskolctól várhatnánk nagyobb mennyiségű új lakást. Ha pedig egy kicsit jobban kiterjesztjük a fókuszunkat, akkor is az tapasztalható, hogy a Közép-Dunántúlon és Észak-Magyarországon épült a népességhez képest kevesebb új lakás.

Kongó üresség

Szokás továbbá a fejlesztők szemére vetni, hogy úgy fejlesztenek új épületeket, hogy eközben minden tizedik lakás „üresen áll” Pedig egy üres lakásnak sok oka lehet:

• valaki örökölt egy lakást, de még nem nyúlt hozzá, nem újította fel, nem adta ki,
• vagy éppen Brüsszelben kapott állást a családfő, de azért megtartották a lakásukat, amikor hazaugranak, legyen hol aludni,
• más a covid alatt leköltözött a Balatonra, mert van egy komfortos nyaralója, a pesti lakás üresen áll. 

Ezek ugyan csak egyedi élethelyzetek, de valójában összeadódva a sok kis sztorit, nagyon komoly lakásállomány, minden tizedik, de egyes becslések szerint inkább félmillió lakás úgy van a rendszerben, hogy nem fedezi éppen a lakhatását senkinek.

Ez azt jelenti tehát, hogy 4millió háztartáshoz nem pontosan 4 millió egyedi ingatlan tartozik, hanem jóval több. Ráadásul az ingatlanpiacon fontos tényező a lokáció, márpedig a lakások egyenetlen eloszlásúak.

A lakáspiac is olyan, mint a strukturális munkanélküliség. Lehet, hogy a kecskeméti Mercedes gyár közelében lakáshiány alakul ki, egy elnéptelenedő bányavárosban pedig lakásfelesleg, ahogyan CNC-gépkezelőből is mindig hiány van, bölcsészből pedig (állítólag) túlkínálat. 

Mindenesetre fogadjuk el a szakemberek becslését, évi legalább 30 ezer új lakás kellene egy egészséges magyar lakásparkhoz, az elmúlt években csúcsra járatott demográfiai programokkal és lakáspiaci keresleti oldali támogatásokkal is csak megközelíteni tudtuk ezt a számot. Nincs tehát oka félni senkinek, aki új lakás vásárlásában gondolkodik: egyhamar nem fenyegeti az a sors, hogy a jövőben túlkínálat lenne és olcsóbb árak.

A Miért kellenek új lakások? bejegyzés először TRENDO-én jelent meg.